Bauherrenberatung
"baubegleitende Qualitätskontrolle"
Die baubegleitende Beratung wendet sich besonders an Bauherren und Erwerber schlüsselfertig erstellter Häuser oder Wohnungen, bei denen Planung, Bauleitung und Ausführung in einer Hand liegt.
Zu unterscheiden ist zwischen dem Erwerb vom Bauträger und der Bebauung des eigenen Grundstücks als öffentlich rechtlich verantwortlicher Bauherr mit entsprechenden Rechten und Pflichten.
Ich überprüfe die Bauausführung zu bestimmten Zeitpunkten und nehme an der Abnahme teil. Vor Ablauf der Gewährleistung kann eine weitere Begehung erfolgen.
Daneben bin ich Ansprechpartner für bauliche Fragen aller Art, z.B. wenn Entscheidungen zur Bauweise oder Ausstattung zu treffen sind. Oder Maßnahmen durch den Bauherren selbst zu beauftragen sind. Typisch geht es dabei um grundstücksspezifische Planungs- und Bauleistungen wie Entwässerungsplanung oder Baugrundgutachten, Versorgungsanschlüsse, Erdarbeiten, Wasserhaltung, Kanalarbeiten etc.
Es empfiehlt sich bereits vor Vertragsabschluss eine > Angebotsprüfung durchführen zu lassen.
Baustellenbegehungen
Begleitung zur Abnahme / Übergabe
Die Begehungen finden je statt, bevor wesentliche Leistungen überbaut werden. Ich führe sie meist zusammen mit dem Käufer / Bauherr durch.
Grundsätzlich liegt die vorbeugende Schadensvermeidung im Interesse aller Beteiligten, auch des beauftragten Bauunternehmens. Deshalb lege ich Wert darauf, die möglichen Auswirkungen von festgestellten Ausführungsmängeln nachvollziehbar zu begründen.
Für den Auftraggeber von Bauleistungen ist entscheidend, dass keine grob mangelhaften Leistungen überzahlt werden, was im Insolvenzfall des Bauunternehmers erhebliche zusätzliche Kosten verursachen kann.
Im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle geht es um stichprobenhafte Überprüfung der Ausführungsqualität. Die klassische durchgängige Bauüberwachung nach HOAI § 34 Leistungsphase 8 kann und soll damit nicht ersetzt werden.
Zur Wahrung der vertraglichen Ansprüche ist es wichtig bei der Abnahme Vorbehalte zu erklären für festgestellte Mängel und Beschädigungen. Für strittige, vom Auftragnehmer nicht anerkannte Mängel obliegt diesem dann weiterhin der Nachweis der fach- und vertragsgerechten Ausführung.
Zur Vorbereitung der Abnahme, insbesondere der Klärung offener Fragen kann eine Vorbegehung stattfinden.
Bei Wohnungen ist zu unterscheiden zwischen Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.
Nach der Abnahme geht die Beweislast auf den Bauherr bzw. Käufer über. Es ist dann von ihm nachzuweisen, dass ein in der Gewährleistungszeit festgestellter Ausführungsmangel oder aufgetretener Schaden baulich bedingt ist.
Häufig geht es daher darum zu begründen, dass ein Schaden nicht aufgrund unerwarteter äußerer Einwirkung oder nutzungsbedingt entstanden ist (z.B. ein Schimmelschaden aufgrund mangelhafter Lüftung).
Nach Ablauf der Gewährleistungszeit ist der Eigentümer für die Behebung von Schäden selbst zuständig. Deshalb empfiehlt sich eine Überprüfung des Gebäudes vor diesem Zeitpunkt.